Переоценка кадастровой стоимости

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости, ее особенности, правовые последствия и связанные с этим нюансы мы рассмотрим в данной статье на основании действующего законодательства и правоприменительной практики.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

Срок действия оценки рыночной стоимости

Судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости

Нюансы, связанные с кадастровой стоимостью, в 2019 году

Периодичность переоценки кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Кадастровая стоимость (далее — КС) недвижимости влияет на различные аспекты ее оборота и налогообложения, в связи с чем актуальны вопросы переоценки кадастровой стоимости недвижимости.

РЕКОМЕНДУЕМ! В первую очередь следует уточнить размер КС недвижимого имущества. Узнать его можно по адресу объекта недвижимости, кадастровому номеру и другим параметрам на официальном сайте Росреестра: Справочная информация по объектам недвижимости.

Подробнее об этом и иных способах получения информации о КС мы рассказали в материале «Росреестр проинформировал, как получить сведения о кадастровой стоимости недвижимости».

Процедурные аспекты того, как оспорить кадастровую оценку недвижимости, изложены в следующих нормативных правовых актах:

законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее — закон № 135-ФЗ), ст. 24.18.
Кодексе административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ), гл. 25.

Части 1 и 2 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ предусматривают два способа оспаривания КС посредством судебной процедуры и путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС (далее — комиссия).

Согласно указанным нормам инициаторами обжалования могут быть:

граждане и организации, права которых затронуты результатами определения КС недвижимости;
органы публичной власти, которые по общему правилу могут обжаловать результаты определения КС недвижимости, являющейся их собственностью.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

В соответствии с ч. 4 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ при оценке недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть определена на дату, на которую установлена КС.

В ч. 11 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ приводятся 2 основания для оспаривания КС:

использование при определении КС недостоверных данных об объекте;
установление в отношении объекта его рыночной стоимости (с учетом указанного выше правила о необходимости совпадения дат, на которые определяются КС и рыночная стоимость).

РИСКИ! В соответствии с чч. 23, 24 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, если заявление о пересмотре КС подается в связи с установлением рыночной стоимости, прикладывать к заявлению отчет обязательно. Без этого заявление не будет принято к рассмотрению.

В п. 11 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами…» от 30.06.2015 № 28 (далее — постановление № 28) последствия непредставления отчета определены так:

Стадия	Действия суда	Последствия неисполнения указаний суда
Принятие заявления к производству	Оставление без движения	Возвращение
Рассмотрение дела	Предоставление срока для устранения нарушений	Оставление без рассмотрения

Правовые последствия определения и изменения КС, в частности налоговые аспекты, раскрыты в наших материалах:

Срок действия оценки рыночной стоимости

Относительно срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости отметим следующее. В соответствии со ст. 12 закона № 135-ФЗ:

итоговая величина стоимости объекта, указанная в отчете, признается достоверной, если законодательством или судом не установлено иное;
по общему правилу стоимость, приведенная в отчете, может быть использована в качестве начальной цены для конкурса, аукциона, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты его составления.

Особенности применения рыночной стоимости недвижимости в правоотношениях, связанных с ипотекой, затронуты в нашем материале «Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы».

При определении срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости учитывается наличие специальных правил для процедур, в рамках которых применяется отчет об оценке, в частности по законодательству об исполнительном производстве.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Вместе с тем при наличии процессуальных нарушений, связанных с истечением срока действия отчета об оценке, суды могут не придать указанному правового значения, если доказательств существенного изменения стоимости объекта после истечения срока действия отчета представлено не было (апелляционное определение Свердловского облсуда от 05.07.2017 по делу № 33а-11058/2017).

Судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости

В судебной практике по спорам о КС и, в частности, проведении оценки недвижимости для снижения кадастровой стоимости отмечается:

Основанием для удовлетворения требования об уменьшении КС может стать указание в отчете об оценке на снижение в рассматриваемый период цен на недвижимость (определение ВС РФ от 29.04.2015 № 35-АПГ15-18).
При рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения как суммы переплаты в связи с завышенным размером КС земельного участка при его выкупе в удовлетворении требований может быть отказано, если суд установит, что КС должна определяться не на дату совершения сделки, а на дату подачи заявления о выкупе. При этом доказательств наличия кадастровой ошибки представлено не было (постановление АС СЗО от 10.09.2018 № Ф07-11194/2018 по делу № А56-69998/2017).
Оспаривать результаты КС может в том числе и бывший собственник недвижимости, если указанное влияет на его права как налогоплательщика в периоде подачи заявления (п. 6 постановления № 28).
В деле о недостоверности сведений об объекте оценки к участию должен быть привлечен госорган, отвечающий за исправление кадастровых или технических ошибок (п. 7 постановления № 28).

Судебная практика по иным аспектам правоотношений, связанных с недвижимостью, раскрыта в наших статьях:

Нюансы, связанные с кадастровой стоимостью, в 2019 году

Правила о налоговых последствиях переоценки кадастровой стоимости недвижимости в 2018 и 2019 годах отличаются. В связи со вступлением в силу с 01.01.2019 изменений в Налоговый кодекс РФ (закон «О внесении изменений…» от 03.08.2018 № 334-ФЗ) ситуация выглядит следующим образом:

До 01.01.2019	После 01.01.2019
Обновленные данные о КС, полученные в результате оспаривания, применяются с того периода, в котором подано заявление о пересмотре	Обновленные данные о КС, полученные в результате оспаривания, применяются с начала налогообложения данного объекта недвижимости

РЕКОМЕНДУЕМ! При необходимости оспаривания КС в свете указанных изменений следует принимать во внимание положения п. 7 ст. 78 НК РФ о возможности подачи заявления о зачете или возврате излишне уплаченного налога по общему правилу в течение 3 лет с момента уплаты суммы.

О других изменениях в законодательстве в 2019 рассказывается в наших статьях:

Периодичность переоценки кадастровой стоимости

Действует следующее правило о периодичности переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости (ч. 1 ст. 24.12 закона № 135-ФЗ):

Вид субъекта РФ	Город федерального значения	Остальные субъекты РФ
Периодичность переоценки	Не чаще 1 раза в течение 2 лет	Не чаще 1 раза в течение 3 лет

Ч. 1 ст. 11 закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ установлено, что переоценка осуществляется не реже 1 раза в 5 лет, кроме внеочередной оценки.

Так, в приказе департамента городского имущества г. Москвы «О проведении государственной кадастровой оценки…» от 19.02.2018 № 20 определено, что оценка всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы, проводится в 2018 году.

TEXT_SHARE